Donation en nue-propriété : le levier fiscal du démembrement

La donation en nue-propriété transmet un bien tout en réservant au donateur l’usufruit, c’est-à-dire le droit de l’occuper ou d’en percevoir les revenus jusqu’à son décès. En 2026, seule la valeur de la nue-propriété est soumise aux droits de donation, estimée forfaitairement selon l’âge de l’usufruitier au jour de l’acte (art. 669 du CGI) : à 65 ans, elle représente 60 % de la valeur du bien, contre 90 % après 90 ans. C’est le principal levier fiscal du démembrement de propriété, et il est d’autant plus efficace que la donation intervient tôt.

Le barème complet de l’article 669 du CGI

Ce barème fiscal, unique en France, ne dépend que de l’âge de l’usufruitier au jour de l’acte — pas de l’état de santé, ni de l’espérance de vie réelle de la personne. Il s’applique à toute donation ou succession démembrée, quelle que soit la nature du bien (immeuble, titres, sommes d’argent).

Exemple pas à pas : une maison de 300 000 € donnée à 65 ans

Un père de 65 ans souhaite transmettre à son fils unique une maison estimée à 300 000 €, en nue-propriété, en conservant l’usufruit jusqu’à son décès.

• Étape 1 — âge et barème : à 65 ans, la tranche 61-70 ans s’applique : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %.
• Étape 2 — valeur de la nue-propriété : 300 000 € × 60 % = 180 000 €.
• Étape 3 — abattement : 180 000 € − 100 000 € (art. 779 I CGI, parent-enfant) = 80 000 € de base taxable.
• Étape 4 — droits de donation (barème en ligne directe) : 8 072 € à 5 % = 403,60 € ; 4 037 € à 10 % = 403,70 € ; 3 823 € à 15 % = 573,45 € ; 59 068 € restants à 20 % = 11 813,60 €.
• Total des droits : environ 13 194 €.

Le fils devient plein propriétaire de la maison au décès de son père, sans droits ni formalité supplémentaires à cette date.

L’effet de l’âge : exemples pour une même maison de 300 000 €

Le tableau suivant applique le même calcul (un enfant unique, abattement de 100 000 €) à quatre âges différents, pour un bien de valeur identique. Il illustre pourquoi donner tôt réduit mécaniquement les droits dus.

Entre 55 et 85 ans, les droits sont ici multipliés par plus de 3 pour un même bien : c’est tout l’enjeu d’anticiper une donation avant 70 ans plutôt que d’attendre.

Nue-propriété : ce que le donataire reçoit vraiment

Le nu-propriétaire n’a ni l’usage ni les revenus du bien tant que l’usufruit court : il ne peut ni l’habiter ni le louer à son profit, sauf accord de l’usufruitier. En contrepartie, il devient automatiquement plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit (décès du donateur), sans droits ni acte supplémentaire. En cas de vente du bien avant cette extinction, l’accord de l’usufruitier est indispensable, et le prix se répartit entre les deux parties selon la valeur respective de chaque droit — ou se reporte en totalité sur un compte au profit de l’usufruitier via un quasi-usufruit, selon ce qui est convenu.

Nue-propriété, réserve d’usufruit et usufruit temporaire

La donation en nue-propriété et la donation avec réserve d’usufruit décrivent la même opération, vue sous deux angles complémentaires : côté donataire pour l’une, côté donateur pour l’autre. Elle se distingue de la donation temporaire d’usufruit, qui porte sur une durée limitée et suit un barème fiscal différent (23 % de la pleine propriété par période de 10 ans), indépendant de l’âge. Sur un immeuble, l’acte notarié est dans tous les cas obligatoire (art. 931 C. civ.).

Frais de notaire et déclaration

Les émoluments du notaire suivent le barème réglementé, dégressif par tranche : 4,931 % jusqu’à 6 500 €, 2,034 % de 6 500 à 17 000 €, 1,356 % de 17 000 à 60 000 €, 1,017 % au-delà, TVA de 20 % en sus — soit environ 2 541 € HT (≈ 3 049 € TTC) pour une assiette de 200 000 €. Le détail par montant figure dans notre guide des frais de notaire d’une donation. Pour chiffrer votre propre situation selon l’âge et la valeur du bien, utilisez le simulateur de droits de donation, et consultez notre panorama des types de donation pour comparer avec les autres montages possibles.