Donation temporaire d’usufruit : aider un proche et alléger l’IFI

La donation temporaire d’usufruit cède, pour une durée déterminée à l’avance (souvent 3 à 10 ans), le droit d’utiliser un bien ou d’en percevoir les revenus, sans en transmettre la propriété définitive. En 2026, sa valeur fiscale est forfaitaire : 23 % de la valeur en pleine propriété du bien par période de 10 ans (art. 669 II du CGI), quel que soit l’âge des parties — un calcul bien plus simple que celui de l’usufruit viager. Elle sert principalement à deux objectifs : aider un proche, souvent un enfant étudiant, en lui cédant des revenus locatifs, et alléger l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) du donateur pendant la durée de l’opération.

Comment fonctionne l’usufruit temporaire

Le donateur reste nu-propriétaire du bien mais cède, pour une durée fixée dans l’acte, le droit de l’occuper ou d’en percevoir les fruits (loyers, dividendes) à un bénéficiaire — souvent un enfant majeur, parfois un organisme. Contrairement à la réserve d’usufruit, où le donateur garde l’usufruit et donne la nue-propriété, ici c’est l’inverse : le donateur donne l’usufruit et garde la nue-propriété. À l’expiration de la période convenue, l’usufruit s’éteint automatiquement et le donateur retrouve la pleine propriété, sans droits ni acte supplémentaire.

Le barème fiscal : 23 % par période de 10 ans

L’article 669 II du CGI fixe la valeur de l’usufruit temporaire à 23 % de la valeur en pleine propriété du bien pour chaque période de 10 ans (ou fraction de période), sans lien avec l’âge de l’usufruitier ou du nu-propriétaire — à la différence du barème de l’usufruit viager, qui varie selon l’âge (art. 669 I CGI). Une cession de 10 ans est ainsi valorisée à 23 % de la pleine propriété, quelle que soit la durée effective de vie du donateur.

Ce forfait, indépendant de l’âge, distingue nettement l’usufruit temporaire de l’usufruit viager : à 65 ans, une réserve d’usufruit viagère est valorisée à 40 % (voir le barème complet de l’article 669 du CGI), un pourcentage très proche de deux périodes d’usufruit temporaire, mais sans limite de durée pour le bénéficiaire.

Exemple chiffré : aider un enfant étudiant avec un bien locatif

Un parent possède un appartement locatif estimé à 200 000 €. Il en donne l’usufruit à son fils majeur, étudiant, pour une durée de 10 ans, afin que celui-ci perçoive directement les loyers pendant ses études.

• Valeur fiscale de l’usufruit temporaire : 200 000 € × 23 % = 46 000 €.
• Abattement parent-enfant : 46 000 € reste largement sous l’abattement de 100 000 € (art. 779 I CGI) applicable tous les 15 ans.
• Droits de donation dus : 0 €, sous réserve que l’abattement n’ait pas déjà été consommé par une donation antérieure dans les 15 dernières années.

Le fils perçoit les loyers pendant 10 ans pour financer ses études et son logement ; à l’issue de cette période, le parent retrouve automatiquement l’usufruit et la pleine jouissance du bien. Ce montage complète utilement les autres leviers présentés dans notre guide de la donation de son vivant aux enfants, en particulier lorsque l’enfant a besoin de revenus réguliers plutôt que d’un capital immédiat.

L’effet sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Tant que le donateur conserve l’usufruit d’un bien, c’est en principe lui qui doit le déclarer à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété. En donnant temporairement cet usufruit, le donateur n’est plus, pendant la durée de la cession, celui qui a la jouissance du bien : le bien sort de son patrimoine imposable à l’IFI pour cette période. C’est alors, le cas échéant, au bénéficiaire de l’usufruit temporaire d’en tenir compte dans son propre patrimoine, selon sa situation personnelle. Ce mécanisme est régulièrement utilisé par des propriétaires de biens locatifs pour réduire leur assiette taxable sans se séparer définitivement du bien.

Usufruit successif : une variante à ne pas confondre

L’usufruit successif organise la succession de plusieurs usufruitiers dans le temps sur un même bien — par exemple un conjoint puis, à son décès ou à l’issue d’une période, un enfant. Il diffère de l’usufruit temporaire simple, qui ne concerne qu’un seul bénéficiaire pour une durée déterminée à l’avance. Ce type de montage, plus complexe, nécessite un accompagnement notarial dédié pour sécuriser l’ordre et les conditions de succession des droits.

Formalités et limites

Comme toute donation portant sur un immeuble, la donation temporaire d’usufruit d’un bien immobilier exige un acte notarié (art. 931 C. civ.). La déclaration fiscale reste due dans le mois suivant l’acte, même en l’absence de droits à payer, via le formulaire adapté ou en ligne sur impots.gouv.fr. Pour comparer avec l’usufruit viager, consultez notre article sur la donation en nue-propriété et sur la donation avec réserve d’usufruit. Pour une transmission via une société immobilière, voir la donation de parts de SCI, où le même principe de démembrement peut s’appliquer aux parts sociales. Notre panorama des types de donation, notre guide de la fiscalité de la donation et le simulateur de droits de donation permettent d’aller plus loin dans le calcul.