Donation avec réserve d’usufruit : donner sans se démunir

Une donation avec réserve d’usufruit consiste à transmettre la nue-propriété d’un bien tout en conservant, jusqu’à son décès ou pour une durée définie, le droit de l’occuper ou d’en percevoir les revenus (loyers, dividendes). C’est la manière la plus répandue de donner sans se démunir de son vivant. En 2026, les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, calculée selon l’âge de l’usufruitier au jour de l’acte (art. 669 du CGI) : à 65 ans, la nue-propriété ne représente que 60 % de la valeur du bien.

Comment fonctionne la réserve d’usufruit

Le démembrement de propriété sépare deux droits distincts : l’usufruit (usage du bien et perception des revenus) et la nue-propriété (propriété « nue », sans jouissance immédiate). Dans une donation avec réserve d’usufruit, le donateur garde l’usufruit — il continue d’habiter le bien ou d’en encaisser les loyers — et transmet uniquement la nue-propriété. Au décès du donateur, l’usufruit s’éteint automatiquement et le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans droits de succession ni formalité supplémentaire à payer sur cette réunion des deux droits.

Pourquoi la fiscalité est réduite

L’administration fiscale ne taxe pas la valeur totale du bien, mais uniquement la valeur de la nue-propriété transmise, estimée forfaitairement selon l’âge de l’usufruitier au jour de la donation (art. 669 CGI). Plus le donateur est jeune, plus la part de nue-propriété — donc la base taxable — est faible.

Cette mécanique explique pourquoi donner avant 70 ans reste, en règle générale, la stratégie la plus efficace pour réduire durablement les droits de donation.

Exemple chiffré : un appartement de 220 000 € donné à 58 ans

Une mère de 58 ans donne à sa fille unique, en réserve d’usufruit, un appartement locatif estimé à 220 000 €. Elle garde l’usage du bien et continue de percevoir les loyers.

• À 58 ans, la tranche 51-60 ans du barème 669 CGI s’applique : usufruit 50 %, nue-propriété 50 %.
• Valeur de la nue-propriété transmise : 220 000 € × 50 % = 110 000 €.
• Abattement parent-enfant de 100 000 € (art. 779 I CGI) : base taxable = 10 000 €.
• Droits de donation (barème en ligne directe) : 8 072 € à 5 % = 403,60 € ; 1 928 € restants à 10 % = 192,80 €. Total ≈ 596 €.

À titre de comparaison, une donation du même bien en pleine propriété (sans réserve d’usufruit) aurait donné une base taxable de 220 000 € − 100 000 € = 120 000 €, soit environ 22 194 € de droits — près de 37 fois plus. La réserve d’usufruit ne change rien à la valeur transmise à terme, mais elle réduit fortement la facture fiscale immédiate.

Ce qu’il faut savoir avant de réserver l’usufruit

La réserve d’usufruit sur un immeuble exige un acte notarié (art. 931 C. civ.), comme toute donation immobilière. L’usufruitier conserve en principe la charge de la taxe foncière et des réparations d’entretien courant, tandis que les grosses réparations relèvent normalement du nu-propriétaire, sauf répartition différente prévue dans l’acte. La vente du bien en pleine propriété avant le décès de l’usufruitier suppose l’accord des deux parties. Pour comparer ce mécanisme à la donation en nue-propriété présentée du point de vue du donataire, voir notre article dédié à la donation en nue-propriété, et pour une durée limitée plutôt que viagère, la donation temporaire d’usufruit.

Frais de notaire d’une donation avec réserve d’usufruit

Les émoluments du notaire suivent le barème réglementé, dégressif par tranche : 4,931 % jusqu’à 6 500 €, 2,034 % de 6 500 à 17 000 €, 1,356 % de 17 000 à 60 000 €, 1,017 % au-delà, TVA de 20 % en sus. À titre indicatif, pour une assiette de 100 000 €, comptez environ 1 524 € HT (≈ 1 829 € TTC) ; pour 200 000 €, environ 2 541 € HT (≈ 3 049 € TTC). S’ajoutent, pour l’immobilier, la contribution de sécurité immobilière (0,10 %) et quelques centaines d’euros de débours. Le détail par montant figure dans notre guide des frais de notaire d’une donation.

Donation avec réserve d’usufruit ou donation-partage ?

Rien n’empêche de combiner les deux : une donation-partage peut elle-même porter sur la seule nue-propriété d’un bien, avec réserve d’usufruit au profit du ou des parents donateurs. C’est une solution fréquente pour transmettre une résidence principale ou secondaire tout en gardant le confort d’usage. Pour situer ce choix parmi les autres formes de transmission, consultez notre page types de donation, notre guide de la fiscalité de la donation, et le simulateur de droits de donation pour chiffrer votre propre situation selon l’âge du donateur et la valeur du bien.