Don d’argent exonéré jusqu’à 100 000 € pour la résidence principale (2025-2026)

Jusqu’au 31 décembre 2026, un dispositif temporaire issu de la loi de finances 2025 (art. 790 A bis du CGI) exonère de droits les dons de sommes d’argent destinés à l’achat d’un logement neuf ou à des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale, dans la limite de 100 000 € par donateur et 300 000 € au total par donataire. Ce dispositif se cumule avec l’abattement de droit commun de 100 000 € et le don familial de 31 865 €, portant le total transmissible sans impôt jusqu’à 231 865 € par parent et par enfant.

Le dispositif en bref

Instauré par la loi de finances pour 2025 et codifié à l’article 790 A bis du CGI, ce dispositif exonère les dons de sommes d’argent affectés au financement du logement principal du bénéficiaire. Il vient s’ajouter, sans s’y substituer, aux abattements classiques applicables selon le lien de parenté et au don familial de sommes d’argent. Sa vocation est explicitement temporaire : il ne s’applique qu’aux dons consentis jusqu’au 31 décembre 2026.

Qui peut donner, qui peut recevoir ?

Les donateurs éligibles sont les parents, grands-parents et arrière-grands-parents. À défaut de descendance directe, les oncles et tantes peuvent donner à leurs neveux et nièces. Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 €, mais le cumul reçu par un même bénéficiaire, tous donateurs confondus, est plafonné à 300 000 € — ce qui permet par exemple à deux parents et deux grands-parents de contribuer ensemble au même projet. Le détail des bénéficiaires pour les petits-enfants figure dans notre article sur la donation aux petits-enfants.

Les deux usages autorisés des fonds

Les sommes données doivent obligatoirement financer l’un des deux projets suivants : l’achat d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), destiné à devenir la résidence principale du donataire ou à être mis en location de longue durée à un tiers étranger au cercle familial ; ou des travaux de rénovation énergétique éligibles au dispositif MaPrimeRénov’, réalisés sur la résidence principale déjà détenue par le bénéficiaire. Un logement ancien acquis sans travaux de rénovation énergétique n’entre pas dans le champ de cette exonération.

Le délai de 6 mois et la conservation de 5 ans

Les fonds reçus doivent être affectés au projet — achat ou travaux — dans un délai de six mois suivant le don. Le bénéficiaire doit ensuite conserver le bien acquis, ou y maintenir sa résidence principale, pendant une durée de cinq ans pour que l’exonération reste définitivement acquise. Cette contrainte de conservation rapproche ce dispositif d’autres avantages fiscaux conditionnés à la stabilité du projet, et mérite d’être anticipée avant de s’engager : un déménagement ou une revente précoce, même motivés par un changement de situation personnelle, remettent en cause le bénéfice de l’exonération.

Ces deux délais — six mois pour affecter les fonds, cinq ans pour conserver le bien ou y résider — imposent de formaliser le projet avant même de recevoir le don, ou au minimum en parallèle : un compromis de vente signé, un devis de travaux validé, ou une réservation VEFA constituent des points de départ concrets pour sécuriser l’opération vis-à-vis de l’administration fiscale en cas de contrôle ultérieur.

Cumul avec les abattements classiques et le don familial

Ce dispositif est explicitement cumulable avec l’abattement de droit commun (100 000 € entre parent et enfant, art. 779 I CGI) et avec le don familial de sommes d’argent (31 865 €, art. 790 G CGI). Un parent peut ainsi transmettre à son enfant jusqu’à 231 865 € sans aucun droit de donation, en combinant les trois dispositifs, à condition de respecter les conditions propres à chacun. Le détail de ces montants combinés figure dans les abattements sur les donations, le don familial de 31 865 € et combien donner sans impôts en 2026.

Jusqu’à quand ce dispositif est-il valable ?

Le dispositif s’applique aux dons consentis jusqu’au 31 décembre 2026. Il s’agit d’une fenêtre fiscale à durée déterminée, susceptible d’être reconduite ou non par une future loi de finances : les projets d’achat immobilier ou de travaux de rénovation énergétique qui pourraient en bénéficier ont donc intérêt à être anticipés plutôt que reportés. Pour situer ce dispositif dans une stratégie globale de transmission, consultez donner sa résidence principale et le guide complet de la donation de son vivant.

Exemple chiffré pas à pas

Une grand-mère souhaite aider son petit-fils à acheter un appartement neuf en VEFA, destiné à devenir sa résidence principale. Elle lui donne 90 000 €, intégralement affectés à l’achat dans les six mois suivant le don, et son petit-fils conserve ce logement comme résidence principale au-delà de cinq ans.

Les 90 000 € affectés à l’achat du logement sont intégralement exonérés au titre du dispositif temporaire, sans entamer l’abattement classique de 31 865 € ni le don familial, que la grand-mère pourrait mobiliser séparément pour un autre besoin. Pour vérifier l’impact fiscal d’un montant différent, utilisez le simulateur de droits de donation.

Autre cas de figure : un couple de parents finance, à hauteur de 40 000 € chacun, des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ dans la maison déjà occupée par leur fils comme résidence principale. Les 80 000 € reçus sont exonérés au titre de l’article 790 A bis du CGI dès lors que les travaux sont engagés dans les six mois et que le fils continue d’occuper le logement comme résidence principale pendant au moins cinq ans. Ce montant reste, là encore, distinct de l’abattement de 100 000 € et du don familial de 31 865 € que chaque parent conserve intégralement disponibles pour d’autres besoins.