Vendre un bien reçu en donation : délais, plus-value et précautions

Un bien reçu en donation peut en principe être vendu librement par le donataire, dès lors que la donation est acceptée et qu’aucune clause particulière ne l’en empêche. Deux points méritent une vérification systématique : l’existence d’une clause de retour conventionnel au profit du donateur, et, en cas de réserve d’usufruit, l’accord obligatoire de l’usufruitier. Pour la fiscalité de la revente, c’est la valeur déclarée dans l’acte de donation, et non le prix payé à l’origine par le donateur, qui sert de base au calcul de la plus-value.

Vendre un bien donné du vivant du donateur : en principe libre

Une fois la donation acceptée, le donataire devient pleinement propriétaire du bien : il peut le vendre, le louer ou en disposer comme il l’entend, sans avoir besoin de l’accord du donateur — sauf clause particulière insérée dans l’acte. C’est l’une des différences majeures avec un legs testamentaire, qui ne transfère la propriété qu’au décès. Voir notre comparatif donation ou testament pour approfondir cette distinction.

La clause de retour conventionnel, le premier point à vérifier

Certains actes de donation prévoient une clause de retour conventionnel : si le donataire décède avant le donateur, le bien lui revient automatiquement, plutôt que de partir aux héritiers du donataire. Cette clause n’existe pas par défaut ; elle doit être expressément stipulée dans l’acte notarié. Sa présence peut limiter, voire empêcher, une revente à un tiers sans l’accord du donateur tant qu’il est en vie, selon les termes exacts retenus.

Donation avec réserve d’usufruit : l’accord de l’usufruitier est nécessaire

Lorsque la donation a porté sur la seule nue-propriété — le donateur ayant conservé l’usufruit — le nu-propriétaire ne peut pas vendre seul la pleine propriété du bien. La vente suppose l’accord de l’usufruitier, le plus souvent le donateur lui-même. En pratique, les deux vendent alors ensemble et se répartissent le prix selon le barème fiscal de l’usufruit prévu à l’article 669 du CGI, fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente. Voir notre article donation avec réserve d’usufruit pour le détail du mécanisme.

Vendre après le décès du donateur : le risque d’action en réduction

Après le décès du donateur, le bien peut également être vendu librement par son propriétaire. Le point de vigilance concerne les donations qui, au moment du décès, s’avèrent avoir dépassé la quotité disponible du donateur : les héritiers réservataires lésés peuvent alors exercer une action en réduction. Si le bien a déjà été vendu à un tiers, cette action se traduit généralement par une indemnité versée en valeur, et non par une remise en cause de la vente elle-même vis-à-vis de l’acheteur.

Le calcul de la plus-value : le prix d’acquisition retenu est la valeur donnée

Pour la fiscalité de la revente, la règle est simple mais souvent méconnue : le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est la valeur du bien déclarée dans l’acte de donation, et non le prix que le donateur avait lui-même payé des années plus tôt. C’est ce qu’on appelle la « purge » de la plus-value latente : la valeur prise en compte pour les droits de donation devient également la référence fiscale pour une revente ultérieure. Les abattements pour durée de détention, qui réduisent progressivement l’impôt sur la plus-value, se calculent eux aussi à partir de la date de la donation, et non de l’achat d’origine.

Vendre avant ou après le décès du donateur : ce qui change

Exemple chiffré

Un parent avait acheté un appartement 120 000 € en 2000. Il le donne à son fils en 2018, valeur déclarée dans l’acte : 200 000 €. Le fils le revend en 2026 pour 240 000 €. La plus-value taxable se calcule sur 240 000 € − 200 000 € = 40 000 € (et non sur 240 000 € − 120 000 €, le prix payé par le père en 2000), et la durée de détention prise en compte pour les abattements démarre également en 2018, date de la donation, et non en 2000.

Avant toute décision de vente, il est utile de vérifier l’acte de donation en détail avec un notaire, notamment sur une éventuelle clause de retour ou de réserve d’usufruit. Le guide de la donation de son vivant détaille ces points de vigilance, et le simulateur de droits de donation permet d’estimer la fiscalité initiale d’une donation immobilière. Pour la fiscalité générale applicable, voir aussi notre page fiscalité de la donation.