Donation immobilière en 2026 : la transmission d’un bien pas à pas

La donation immobilière transmet un bien — maison, appartement, terrain — du vivant de son propriétaire, par un acte notarié obligatoire (art. 931 du Code civil) qui inclut ensuite la publication au fichier immobilier. En 2026, les droits de donation se calculent après application des abattements légaux (100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans) puis du barème progressif en ligne directe. Pour une maison de 300 000 € transmise en pleine propriété à un enfant unique, la facture s’élève à environ 38 194 € de droits, à laquelle s’ajoutent les frais de notaire.

Les étapes d’une donation immobilière

Six étapes structurent toute donation portant sur un bien immobilier :

• 1. Évaluer le bien : déterminer sa valeur vénale réelle au jour de la donation, seule base légale des droits à payer.
• 2. Choisir la forme : pleine propriété, nue-propriété avec réserve d’usufruit, ou donation-partage si plusieurs enfants sont concernés.
• 3. Rédiger l’acte notarié : obligatoire pour tout bien immobilier, quelle que soit sa valeur.
• 4. Calculer et payer les droits de donation, après abattement et selon le barème applicable.
• 5. Publier l’acte au fichier immobilier (service de publicité foncière), formalité assurée par le notaire, qui rend la donation opposable aux tiers.
• 6. Conserver l’acte, référence pour le calcul d’une éventuelle plus-value en cas de revente ultérieure par le donataire.

Exemple chiffré pas à pas : une maison de 300 000 € en pleine propriété

Un parent donne à son unique enfant, en pleine propriété, une maison estimée à 300 000 €.

• Base taxable : 300 000 € − 100 000 € (abattement art. 779 I CGI) = 200 000 €.
• Droits de donation (barème en ligne directe) : 8 072 € à 5 % (403,60 €) + 4 037 € à 10 % (403,70 €) + 3 823 € à 15 % (573,45 €) + 184 068 € à 20 % (36 813,60 €) = environ 38 194 €.
• Émoluments de notaire sur une assiette de 300 000 € (barème dégressif : 4,931 % jusqu’à 6 500 €, 2,034 % de 6 500 à 17 000 €, 1,356 % de 17 000 à 60 000 €, 1,017 % au-delà) : environ 3 558 € HT, soit environ 4 270 € TTC avec la TVA de 20 %.
• Contribution de sécurité immobilière (0,10 % de la valeur du bien) : environ 300 €.
• Débours et formalités : quelques centaines d’euros supplémentaires.

Le tableau ci-dessous récapitule ce coût complet, poste par poste, pour cette maison de 300 000 € donnée en pleine propriété à un enfant unique.

Donner uniquement la nue-propriété, en réservant l’usufruit, réduirait fortement la ligne « droits de donation » de ce tableau, sans changer les frais de notaire : voir le détail dans notre article sur la donation en nue-propriété.

Quels biens immobiliers peut-on donner ?

Une donation immobilière peut porter sur une maison ou un appartement, occupé ou loué, une résidence secondaire, un terrain ou un local professionnel. Le principe reste le même quel que soit le bien : acte notarié, calcul des droits selon le lien de parenté et publication au fichier immobilier. La résidence principale appelle une vigilance particulière, car le donateur continue souvent d’y vivre — voir notre article dédié à la donation de sa résidence principale pour les précautions à prendre. Pour un panorama complet des étapes et coûts propres à la maison familiale, consultez également notre guide de la donation d’une maison de son vivant.

Pleine propriété ou nue-propriété : deux stratégies

Donner un bien en pleine propriété transmet immédiatement l’usage et la disposition complète du bien, mais taxe l’intégralité de sa valeur au-delà de l’abattement. Réserver l’usufruit — voir notre guide de la donation avec réserve d’usufruit — ne taxe que la valeur de la nue-propriété, calculée selon l’âge du donateur (art. 669 CGI), tout en lui laissant l’usage du bien jusqu’à son décès. Ce choix dépend avant tout de la volonté ou non du donateur de continuer à occuper ou à percevoir les revenus du bien donné.

Donner à plusieurs enfants : penser à la donation-partage

Lorsque plusieurs enfants sont concernés par la transmission d’un patrimoine immobilier, la donation-partage permet de répartir les biens en un seul acte et de figer leur valeur au jour de la donation pour le rapport civil à la succession — un avantage qu’une simple donation reste sans effet sur la réévaluation ultérieure d’un bien. Pour un patrimoine locatif plus vaste ou destiné à être fractionné progressivement, la donation de parts de SCI offre une alternative souple à la donation directe de l’immeuble.

Après la donation : plus-value, taxe foncière et succession

En cas de revente ultérieure du bien par le donataire, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est la valeur déclarée dans l’acte de donation, ce qui purge la plus-value latente accumulée par le donateur — un avantage fiscal souvent sous-estimé. Si le donateur décède dans les 15 ans suivant la donation, celle-ci est réintégrée dans le calcul de la progressivité des droits de succession (rappel fiscal, art. 784 CGI), sans remettre en cause l’abattement déjà utilisé. Pour approfondir, consultez notre guide de la fiscalité de la donation, notre panorama des types de donation, et le simulateur de droits de donation pour chiffrer précisément votre propre projet.